샛별마을 재건축 · 용어 정리
같은 그림,
다른 통장.
통합개발·통합설계·통합정산·독립정산은 하나처럼 들리지만 서로 다른 차원이다. 설계는 물리, 정산은 돈. 두 축을 따로 보지 않으면 305동이 왜 일방향으로 손해를 보는지 보이지 않는다.
네 용어, 한 줄로
Definitions
- 통합개발integrated project사업 단위
- 5개 단지를 하나의 사업 프로젝트로 묶는다. 사업시행자 1, 정비구역 1, 공동 인프라.
- 통합설계integrated design물리 · 축 1
- 5개 단지를 하나의 마스터플랜으로 설계한다. 단일 조감도, 공유 공원·동선·도로. 동 배치를 단지 경계 무시하고 최적화.
- 통합정산pooled settlement돈 · 축 2
- 비용·수익을 합산해 평균치로 배분한다. 출발점 다른 단지들이 평균에 묶여 형평이 이뤄진다.
- 독립정산separate settlement돈 · 축 2
- 각 단지가 자기 책으로 따로 정산한다. 자기 토지의 가치 증가분만큼만 가져간다. 현재 샛별마을 계획.
두 축으로 보기
The matrix · 각 칸을 눌러보세요
설계(물리)와 정산(돈)은 직교한다. 통합설계라고 통합정산이 자동으로 따라오지 않는다.
설계 →
정산 ↓
정산 ↓
설계 = 분리
설계 = 통합
정산
독립
독립
01
분리설계
+ 독립정산 각자 따로 짓고 따로 정산. 통합재건축이 아닌 시나리오.
+ 독립정산 각자 따로 짓고 따로 정산. 통합재건축이 아닌 시나리오.
현재 계획
02
통합설계
+ 독립정산 한 마스터플랜, 각자 통장. 디자인 이득은 공유하나 재정 격차가 노출된다.
+ 독립정산 한 마스터플랜, 각자 통장. 디자인 이득은 공유하나 재정 격차가 노출된다.
정산
통합
통합
03
분리설계
+ 통합정산 물리적으로 따로 짓는데 돈만 합치는 이론적 조합. 거의 채택되지 않음.
+ 통합정산 물리적으로 따로 짓는데 돈만 합치는 이론적 조합. 거의 채택되지 않음.
04
통합설계
+ 통합정산 완전 통합. 단지간 형평이 가장 크나 합의가 어렵다.
+ 통합정산 완전 통합. 단지간 형평이 가장 크나 합의가 어렵다.
← 위 표의 칸을 누르면 자세한 설명이 여기에 나타납니다.
정산 방식을 바꿔보면 — 같은 365% 위에서
Live simulation · toggle 정산 방식
동일한 물리 재건축(목표 용적률 ≈ 365%) 위에서 정산 방식만 바꾸면 부담금 그림이 어떻게 달라지는지 보세요. 우방은 211%에서, 삼부는 144%에서 출발합니다.
우방 적용 용적률 증가
+154%p
삼부 적용 용적률 증가
+220.65%p
1세대 부담금 격차—삼부 ↔ 우방
약 7.94억
각 단지가 자기 출발점에서 365%까지 가는 증가분만 가져간다. 144%에서 출발한 삼부는 늘릴 분양 물량이 많아 1세대당 약 +4.57억 이익, 211%에서 출발한 우방은 늘릴 물량이 적어 1세대당 약 −3.37억 손해. 격차 약 7.94억 — 우방 단지의 구조적 손해.
305동의 특수 위치
Why 305 loses twice
305동은 단지 단위 손해(우방 = 독립정산 손해) 위에 동(棟) 단위 손해가 겹친다 — 저평가된 감정평가, 잃은 조망권(중앙공원 전면 자리), 평형 하향(66.4평 → 작은 평수).
이 조감도의 배치는 타 단지와 같이 공동 개발한다는 가정 하에 계획된 것으로 보이나 현재는 각 단지별로 독립 정산이기 때문에…
— 305동 입장문 §2좋은 자리는 통합처럼 내주고, 보상은 독립처럼 끝난다.